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“存贷双高”的除了康得新还有一大波地产公司

_L_forest 2019-6-11 10:36 312 0

摘要:    近期市场热议货币资金科目的真实性。为什么一些房地产公司明明保有大量货币资金,却并不偿还有息负债,而坐视财务费用增加呢?  我们认同,在一般情况下,高存高贷可能透露出财务报表的问题——但房地产行业情 ...

  近期市场热议货币资金科目的真实性。为什么一些房地产公司明明保有大量货币资金,却并不偿还有息负债,而坐视财务费用增加呢?

  我们认同,在一般情况下,高存高贷可能透露出财务报表的问题——但房地产行业情况较为特殊,不少公司的高存高贷亦有其产业根源,不能简单视为货币资金科目作假的征兆。

  地产公司长期存在高货币资金和高有息负债并存的现象。以过去十年来看,A股地产公司货币资金与有息负债比率常年维持在30%~50%之间,2019年一季度末货币资金/有息负债率为36.0%。由于地产公司利润表相对资产负债表的确庞大,故而理论而言,拿这些货币资金还掉一部分有息负债,将带来利息费用(无论是否资本化)的下降和利润的明显增厚。房地产企业为何还要保留相当数量的货币资金?

  行业经营特点决定地产开发企业需要保留大量货币资金。地产开发行业缺乏原材料采购环节的确定性,企业无法确定何时拿地和拿多少土地,企业需要频繁多次缴纳土地出让保证金。无论招拍挂还是并购,都需要企业账面预留大量货币资金。开发企业的区域子公司相对独立,大量货币资金确实阶段性留在子公司。预售款监管也一定程度增加了货币资金科目。

  负债长期化,企业真正可以节约的短期借款成本并不多。板块货币资金相对于灵活的短期借款的覆盖度超过5倍,其实不存在大量可以迅速偿还的短期借款,大多数企业已经优化了资金使用。而且,虽然企业财务费用占年度净利润比例不小(算上资本化部分),但货币资金相对于存货?仍然很小——地产开发是资产负债表驱动的盈利模型,我们并不认为全行业有系统性压低货币资金余额的空间。

  风险提示:我们认为,如果地产公司同时存在以下特征,则可能货币资金科目存在一些问题:1、在保留大量货币资金的同时还有大量的短期借款(不是长期借款);2、货币资金大量保留在母公司(而不是在子公司);3、在拿地活动并不活跃的情况下,保留大量货币资金,同时又保留大量负债。

  正文

  高存高贷,就是说企业在明明有大量杠杆的情况之下,却保留相当规模的货币资金。不少财务分析专家认为,高存高贷可能是货币资金科目财务作假的线索。我们认同,在一般情况下,高存高贷可能透露出财务报表的问题——但房地产行业情况较为特殊,不少公司的高存高贷亦有其产业根源,属于正常的经营表现。

  地产公司存在高货币资金和高有息负债并存的现象

  地产公司长期存在高货币资金和高有息负债并存的现象。以过去十年来看,A股地产公司货币资金与有息负债比率常年维持在30%~50%之间,2019年一季度末货币资金/有息负债率为36.0%。

存贷双高的除了康得新 还有一大波地产公司

  地产公司本身杠杆率不低,近年来净负债率维持高位运行,2019年一季度末板块净负债率为100.4%。负债对于公司净利润影响重大,在减去了利息资本化之后,地产板块公司财务费用占净利润的比例仍接近20%。

存贷双高的除了康得新 还有一大波地产公司

  行业经营特点决定了企业需要保留大量货币资金

  缺乏原材料采购的确定性和掌控力,企业必须保留现金

  地产开发行业的主要原材料是土地和建安,其中可变部分是土地。地产开发企业对于核心原材料,即土地的把控能力很弱。地产企业不知道什么时候能确定获得土地,也不知道能以什么价格获得土地,甚至在某些时候无法预知什么时候会出让土地。

  制造业企业一般无需保留巨额现金,因为其在特定的周期付出的货币资金是很稳定的。

  地产企业很可能在某些时候付出巨额资金,在另外一些时候却又没有什么拿地的资金需求。

  企业不可能设定一个很低的最低现金余额,这会导致市场机会出现时(优质土地挂牌或并购机会闪现),企业没有拿地的弹药。

  而且,参加土地出让是需要缴纳保证金的,且土地出让的“中标率”并不高,有时候企业参加5次,甚至10次土地出让,都不一定能中标一块土地。由于部分地块采取特殊的出让模式,有时候企业甚至需要由不同的分公司缴纳多份保证金参与竞拍。

  总而言之,企业核心原材料获得的不确定性,即经营性现金流出的不稳定性,要求地产企业在账面预留相当规模的货币资金。

  开发企业的组织形态决定其将保留现金

  绝大多数地产公司需要跨区域运营,且这种跨区域运营往往以母子公司的方式去开展,很少有注册分公司开展跨区域运营的。


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